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英国HMO,你想知道的都在这里

 

上周,小编出了一篇文章“为什么英国HMO成为家办稳健的底层资产配置”,之后,我们的小伙伴就接到了好多的咨询,在不确定的大环境下,众多追求稳健投资的投资人对于 HMO 非常看好,就咨询中大家关注的最多的问题,小编整理了一下,今天就给大家来个答疑篇。

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什么是 HMO 多房分租式住宅?

多房分租式住宅又名多租户住宅 (HMO/Multi-let/Co-living) , 即至少有 3 个非同一家庭的人,共享一个物业的设施。

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HMO 在英国的发展情况

HMO 起源于 1992 年,过往 30 年,英国主要城市和市中心物业价格、租金不断上涨以及人口增加,令当地居民负担不起靠近市中心的物业。多租戶物业  (HMO) 开始普及化,让当地居民能解決住屋需求。数据统计 (Statista Research Department) , 截至 2021 年 12 月,英格兰共有约 443 万个家庭租赁私人住宅,租赁人口约 1 千 2 百万人,也就是约 1/5 的英格兰地区的居民通过私人租赁解决住房问题。 目前,在英格兰及威尔士,已经有超过 50 万间 HMO 进入租赁市场,占私人租赁市场 10% 以上份额。

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为什么 HMO 比普通住宅收益高?

管理公司收购物业后,通过改造升级,将普通住宅改建成 HMO 后,房东将获得更多的租金收益。比如原本一套两居室的联排别墅,月租金约 900 镑;在改建成 4 房 HMO 后,平均每个房间可以出租 420 镑/月,总租金可以达到 1680 镑/月,相对于改建前,租金增长了约 46% 。

由于分租给不同租客,当遇到极端情况,如租客欠租或跑路的状况发生时, HMO 分租给不同的租客这一特质可以有效的降低相关状况造成的潜在损失。当然,购买房东保险是解决上述极端案例更有效的方式方法。

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为什么租客会选择 HMO ?

通常情况下,租住 HMO 单间比租住一套1居室公寓,至少便宜 50% 以上租金

HMO 租赁协议通常将大多数水电费及杂费与租金一起包含在内。这是因为房东很难将账单成本公平地分摊给每个租客,所以对潜在租客也更具吸引力。

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HMO 的投资模式是什么?

客户购买 HMO 住宅,首先会拥有房产的产权。大部分的 HMO 产品都是永久产权的联排别墅,也有小部分是租赁产权。除此以外,客户可以选择不同的包租套餐,比如:

1) 3 年包租,租金收益为房价 7% 的税前净收益

2) 5 年包租+包回购

每年 5% 的租金净收益, 5 年后开发商原价回购。

客户在完成购房手续后,即可获得包租协议内的租金收益。

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HMO 包租到期后怎么办?

3 年包租到期前,租赁公司会和客户进行续租协议的商讨。根据历史数据, HMO 的租赁价格通常会随时间周期上涨, 3 年后签订新的包租协议对于房东而言,会最大化的获得租金的收益。市场上 HMO 产品需大于供,同时通过管理出租房源,也可以为公司获得管理费上的利润,所管理公司当然希望持续管理更多的 HMO 住宅。

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中国客户

购买 HMO 住宅可以申请贷款吗?

目前中国客户需全款购买 HMO 住宅,不能贷款购买。

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我购买的 HMO 可以作为自住房吗?

如果签订了包租协议,则在包租协议内无法自住;

包租协议到期后,可以将部分房间自住,余下房间继续出租。但这种模式无法继续进行包租,并且需自行管理,存在管理难度;

包租协议到期后,可以完全变为自用住宅。但如此等于放弃了HMO的核心价值之一,即分租模式。

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购买 HMO 住宅后多久可以转售?

对于转售时间没有任何限制,业主可以在任何时间联系物业管理公司,进行房屋转售。

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HMO 持有期间我需要支付哪些费用?

HMO 我们的管理方式是包租,每年 7% 或者 5% 的是租金净收益,所以物业管理费,市政税(由租客支付),以及地租(永久产权没有)不需要支付,仅需要承担 500—600 英镑/年的房屋保险费。

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持有 HMO 期间,

我需要缴纳房产税吗?

不用

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购买流程是什么?

  • 支付 2000 英镑购房预定金

  • 签署预定单

  • 律师 45 天出具购房协议

  • 缴纳买方律师费

  • 5 个工作日内签署购房协议

  • 4-6 周内付清房款至监管银行账户,买方律师完成协议交换签署包租协议

  • 收房过户

  • 享租金收益(签署包租协议后第二个月开始支付)

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购房除了房款之外,

其他的成本有多少?

以 25 万英镑投资物业为例(约 ¥210 万 )购房成本支出如下:

  • 印花税:£15000

  •  律师费:£2,000

  • 产权登记等杂费:约£1,500

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HMO 交房的标准是什么?

需要我自己再出资金装修吗?

不需要出钱再另外装修, HMO 交房的标准是带内部装修和日常用品,是拎包入住交房标准。

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HMO 之前没有听说过,

什么样的人会投资 HMO ?

HMO在英国本地以及香港有很高的知名度,尤其是香港人比较中意的投资模式,投资金额低,并且可以产生稳定的现金流。

投资群体:

  • 英国本地公务员白领

  • 英国留学生

  • 寻求全球资产配置的欧洲、北美、俄罗斯和亚洲客户

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HMO 面向的租户群体是?

  1. 本地年轻的医护人员、教职人员、公务员等高知人群

  2. 每年 40 万的大学应届毕业生人群

  3. 高科技、数码务工人、自由职业者等

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对于 HMO 的购房者有年龄的限制吗?

18 周岁以上即可


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