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为何35年德国房价可以持续稳健的发展?

 

德国房价在全世界就是“神话般”的存在,全球各国普遍都经历过房地产泡沫的形成以及破灭,比如著名的1991年的日本房地产泡沫、1997年的东南亚危机、2008年的美国次贷危机等等,而唯独德国没有出现过严重的房地产危机,甚至在相当长一段时间内,德国的房价可以用“沉睡”一词来形容。


那么,德国的房价到底有多稳定呢?


1970-2015年,德国新建住房名义价格指数增加90%,扣除通胀的实际价格下跌11.3%,实际房价收入比下跌62%。


也就是说,对于德国居民,房价涨幅连物价的上涨都赶不上,德国居民的收入增长速度也远远超过房价的上涨速度,房子买的越晚反而越划算。德国居民好幸福!


而同时期英国、美国、西班牙房价的名义涨幅大概分别为50倍、12倍、52倍,从下图的走势也可以很好的感知出来,德国的名义房价指数以一条稳稳的直线跨越了整个时间段。


部分世界经济体的名义房价指数波动(1971Q1=100)

而中国呢?自1998年住房市场化以来,中国房价几乎单边上涨。虽然房价上涨过快有过几次调控,房价也曾短暂“歇息”过,但随之而来的是更大的报复性上涨,在过去15年时间里房价上涨10倍的城市也是比比皆是。


很多人觉得,德国房价上涨是不是因为地广人稀或者经济不景气,然而,答案都是否定的。


德国可是欧洲最强大的工业国家、世界第四大经济体,欧盟最核心的成员之一,属于发达国家的行列,而德国的高端制造也是响彻国际。


至于人口,我们可以对比一下中德两国。


德国的人口大约有八千万,国土面积大约有三十六万平方公里,而我们的中国大概有十三亿人(实际只会更多),国土的面积大约是九百六十万平方公里,也就是说德国的人口密度是中国的1.6倍。


经济高度发达、人口密度如此之大,按理说,应该是一个高房价的国家才对。但实际上,德国房价除了近几年略有波动外,几十年来一直保持相对稳定,那么,这其中的奥秘究竟是什么呢?


首先,就是国家对房地产的定位。德国政府始终把房地产看作是社会福利体系的一部分,并不过多强调“支柱产业”的地位,长期实行居住为导向的制度(现在咱们国家也在往居住方向靠近)。


德国不把房地产作为支柱产业,因为德国的制造业很发达,全要素生产率的提升(劳动生产率提升、技术进步、产品创新等等)足以支撑经济的良性运转,政府重视发展高附加值和技术密集型的汽车、电子、机械制造和化工等产业,成就“德国制造”。


其次,德国有充足稳定的住房供给以及规范发达的租赁市场,住房拥有率低、租房比例高。


我们知道,任何商品的价格都是由供给的相对变化决定的,房子也不例外,经过战后重建,到1978年,德国平均每户家庭有1.21套住房,长期的住房紧张问题得到缓解。我们也不必对德国40年间的稳定房价感到惊讶,原因就是:需求少,供给多。


另外,即使有些人买不起房子,德国政府也会想办法让每个人有房可住。比如,政府大力推动廉价房以及福利房建设,根据家庭人口、收入、房租给予居民房租补贴,确保每个家庭有足够的租房支付能力,86%的德国人可以享受不同额度的租房补贴,在这种情况下,德国人完全不用担心没有房子可以住。


更让租房者放心的是,通过法律约束,房租会保持在合理稳定的范围内,完全不用担心下个月租金会大涨。《住房租赁法》规定房租涨幅不能超过合理租金的20%,否则房东就构成违法行为,房客可以向法庭起诉;如果超过50%,就构成犯罪。


《民法》还规定,出租者无权将租户赶走,租房合同签订之后,房主不能随意收回住房,更不能任意涨价。租赁合同可以签订三年、五年、十年甚至无期限,即使物价出现快速增长,也不能更改合同、要求租房者增加租金,除非合同中有明确的约定。而且,一旦出现房屋需要修缮的情况,费用由房主承担。


因此,在房子供给相当充足,租赁市场成熟的情况下,超过50%的德国人选择租房,而不是买房,从而房租保持稳定,房子价格稳定。


第三,德国对房子投机和开发商暴利征收高额税收,为了减少房子的投机性交易,德国政府想了很多的办法,比如,在住房交易中,若未满10年出售,需缴纳25%的资本利得税。如果开发商制定的房价超过合理房价的20%,购房者就可以向法庭起诉。如果超过50%,就定性为“获取暴利”,开发商将面临高额罚款和最高三年徒刑的严厉惩罚。在这种情况下,房屋持有人以及开发商的行为都受到了制约。


第四,支持自建住房。德国居民的自用住宅不需要缴纳房产税,只需要缴纳房基地的土地交易税,而土地交易在建房成本中所占的比例较低,而且,地方政府也会把土地以分块的形式拍卖给无房或多子女的家庭,价格比从私人购买更为经济。买到土地后,居民可以通过和不同的建筑商洽谈,从而找到合理的价格,德国建筑业是一个充分竞争的行业,建筑商要找到一个盖房机会相当不容易,谁也不想报价过高而丢失生意。


第五,德国房价没有出现暴涨的现象,除了政府强有力的干预之外,更主要是物价多年来保持稳定。德国货币政策首要目标是控通胀,物价长期平稳,CPI涨幅基本控制在2%以内。


从2001年至2015年,同比上涨保持在2.5%以内,其中多年在1%左右徘徊,这可是一份没有被注水的数据,得到了世界公认和本国民众的认可!


物价长期保持稳定,居民对货币有信心,没必要通过购买房产来达到避险和保值的目的。一旦民众对物价和货币有稳定的信心和预期,就不会产生恐慌情绪,也没有必要抢购住房,而且可以从容地购买其他消费品。这就形成了一个良性循环:合理消费、合理生产和合理的经济增长,合理的产业布局和经济循环避免产业结构的畸形,也避免了房地产泡沫的出现,政府就可以将经济发展的重点放在实体经济上。


著名经济专家余丰慧先生这样说道:“德国的经济增长不是在金融交易的喧闹声中,更不是在房价投机炒作的非理性上涨之中,而是在工厂、车间里面。

上述原因均是德国房价能够保持稳定的原因,但很多人仍会提出质疑,为什么11年以后,德国的房价也开始上涨了,2013 年德国大中城市的平均房价相较于2007年几乎翻倍。2014 年以后,德国房价依然呈现上涨趋势。


为什么在人口没有发生大变化的时候房价变了?


为了对抗危机刺激复苏,欧洲央行实行宽松的货币政策,把基准利率降至 0.25%,从11年以后,德国的10年期国债利率不断下行,接近于0甚至负利率,这意味着存款以及债券的回报几乎为零。


在这种情况下,德国的房子具备保值功能,相当于黄金,在存款没有利息,所能做的事情只有买混凝土不动产。房子在一定程度上是货币现象,这个在全球都通用。



当然还有部分原因,欧债危机期间投资者损失惨重,增加了德国人额不安全感,越来越多德国人也开始买房,与此同时,在其他国家眼中,德国房地产市场无疑是远离泡沫的天堂,经济发展相对稳定,楼市价格相对便宜,于是,来自于意大利、西班牙、英国、法国甚至中国的投资者增多。


当然,即使近几年德国房价上涨,但是“德国模式”也并未失效,依旧在发挥作用,政府始终强调房子的消费属性而不是资本属性,坚持房地产行业的福利属性,从不以土地作为政府的摇钱树。最近几年,虽然德国成为欧债危机期间不少国家的经济和金融避风港,不少外地资本相继流入德国,推高了房价,但德国并没有因此出现大面积的房产泡沫,一切都在政府的“掌控”中。


因此,德国房价的稳定是政府多项措施综合作用的结果,从而保持了供需的平衡关系,我国可能也需要在自身特色化的基础上,进行借鉴,而不是照搬,毕竟经济以及城镇化发展阶段都是不一样的,很多大趋势无法避免,但政策以及规划的好坏确可以降低波动以及减少偏离。


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