德国房价在全世界就是“神话般”的存在，全球各国普遍都经历过房地产泡沫的形成以及破灭，比如著名的1991年的日本房地产泡沫、1997年的东南亚危机、2008年的美国次贷危机等等，而唯独德国没有出现过严重的房地产危机，甚至在相当长一段时间内，德国的房价可以用“沉睡”一词来形容。

那么，德国的房价到底有多稳定呢？

1970-2015年，德国新建住房名义价格指数增加90%，扣除通胀的实际价格下跌11.3%，实际房价收入比下跌62%。

也就是说，对于德国居民，房价涨幅连物价的上涨都赶不上，德国居民的收入增长速度也远远超过房价的上涨速度，房子买的越晚反而越划算。德国居民好幸福！

而同时期英国、美国、西班牙房价的名义涨幅大概分别为50倍、12倍、52倍，从下图的走势也可以很好的感知出来，德国的名义房价指数以一条稳稳的直线跨越了整个时间段。

部分世界经济体的名义房价指数波动（1971Q1=100）

而中国呢？自1998年住房市场化以来，中国房价几乎单边上涨。虽然房价上涨过快有过几次调控，房价也曾短暂“歇息”过，但随之而来的是更大的报复性上涨，在过去15年时间里房价上涨10倍的城市也是比比皆是。

很多人觉得，德国房价上涨是不是因为地广人稀或者经济不景气，然而，答案都是否定的。

德国可是欧洲最强大的工业国家、世界第四大经济体，欧盟最核心的成员之一，属于发达国家的行列，而德国的高端制造也是响彻国际。

至于人口，我们可以对比一下中德两国。

德国的人口大约有八千万，国土面积大约有三十六万平方公里，而我们的中国大概有十三亿人（实际只会更多），国土的面积大约是九百六十万平方公里，也就是说德国的人口密度是中国的1.6倍。

经济高度发达、人口密度如此之大，按理说，应该是一个高房价的国家才对。但实际上，德国房价除了近几年略有波动外，几十年来一直保持相对稳定，那么，这其中的奥秘究竟是什么呢？

首先，就是国家对房地产的定位。德国政府始终把房地产看作是社会福利体系的一部分，并不过多强调“支柱产业”的地位，长期实行居住为导向的制度（现在咱们国家也在往居住方向靠近）。

德国不把房地产作为支柱产业，因为德国的制造业很发达，全要素生产率的提升（劳动生产率提升、技术进步、产品创新等等）足以支撑经济的良性运转，政府重视发展高附加值和技术密集型的汽车、电子、机械制造和化工等产业，成就“德国制造”。

其次，德国有充足稳定的住房供给以及规范发达的租赁市场，住房拥有率低、租房比例高。

我们知道，任何商品的价格都是由供给的相对变化决定的，房子也不例外，经过战后重建，到1978年，德国平均每户家庭有1.21套住房，长期的住房紧张问题得到缓解。我们也不必对德国40年间的稳定房价感到惊讶，原因就是：需求少，供给多。

另外，即使有些人买不起房子，德国政府也会想办法让每个人有房可住。比如，政府大力推动廉价房以及福利房建设，根据家庭人口、收入、房租给予居民房租补贴，确保每个家庭有足够的租房支付能力，86%的德国人可以享受不同额度的租房补贴，在这种情况下，德国人完全不用担心没有房子可以住。

更让租房者放心的是，通过法律约束，房租会保持在合理稳定的范围内，完全不用担心下个月租金会大涨。《住房租赁法》规定房租涨幅不能超过合理租金的20%，否则房东就构成违法行为，房客可以向法庭起诉；如果超过50%，就构成犯罪。

《民法》还规定，出租者无权将租户赶走，租房合同签订之后，房主不能随意收回住房，更不能任意涨价。租赁合同可以签订三年、五年、十年甚至无期限，即使物价出现快速增长，也不能更改合同、要求租房者增加租金，除非合同中有明确的约定。而且，一旦出现房屋需要修缮的情况，费用由房主承担。

因此，在房子供给相当充足，租赁市场成熟的情况下，超过50%的德国人选择租房，而不是买房，从而房租保持稳定，房子价格稳定。

第三，德国对房子投机和开发商暴利征收高额税收，为了减少房子的投机性交易，德国政府想了很多的办法，比如，在住房交易中，若未满10年出售，需缴纳25%的资本利得税。如果开发商制定的房价超过合理房价的20%，购房者就可以向法庭起诉。如果超过50%，就定性为“获取暴利”，开发商将面临高额罚款和最高三年徒刑的严厉惩罚。在这种情况下，房屋持有人以及开发商的行为都受到了制约。

第四，支持自建住房。德国居民的自用住宅不需要缴纳房产税，只需要缴纳房基地的土地交易税，而土地交易在建房成本中所占的比例较低，而且，地方政府也会把土地以分块的形式拍卖给无房或多子女的家庭，价格比从私人购买更为经济。买到土地后，居民可以通过和不同的建筑商洽谈，从而找到合理的价格，德国建筑业是一个充分竞争的行业，建筑商要找到一个盖房机会相当不容易，谁也不想报价过高而丢失生意。

第五，德国房价没有出现暴涨的现象，除了政府强有力的干预之外，更主要是物价多年来保持稳定。德国货币政策首要目标是控通胀，物价长期平稳，CPI涨幅基本控制在2%以内。

从2001年至2015年，同比上涨保持在2.5%以内，其中多年在1%左右徘徊，这可是一份没有被注水的数据，得到了世界公认和本国民众的认可！

物价长期保持稳定，居民对货币有信心，没必要通过购买房产来达到避险和保值的目的。一旦民众对物价和货币有稳定的信心和预期，就不会产生恐慌情绪，也没有必要抢购住房，而且可以从容地购买其他消费品。这就形成了一个良性循环：合理消费、合理生产和合理的经济增长，合理的产业布局和经济循环避免产业结构的畸形，也避免了房地产泡沫的出现，政府就可以将经济发展的重点放在实体经济上。

著名经济专家余丰慧先生这样说道：“德国的经济增长不是在金融交易的喧闹声中，更不是在房价投机炒作的非理性上涨之中，而是在工厂、车间里面。

上述原因均是德国房价能够保持稳定的原因，但很多人仍会提出质疑，为什么11年以后，德国的房价也开始上涨了，2013 年德国大中城市的平均房价相较于2007年几乎翻倍。2014 年以后，德国房价依然呈现上涨趋势。

为什么在人口没有发生大变化的时候房价变了？

为了对抗危机刺激复苏，欧洲央行实行宽松的货币政策，把基准利率降至 0.25%，从11年以后，德国的10年期国债利率不断下行，接近于0甚至负利率，这意味着存款以及债券的回报几乎为零。

在这种情况下，德国的房子具备保值功能，相当于黄金，在存款没有利息，所能做的事情只有买混凝土不动产。房子在一定程度上是货币现象，这个在全球都通用。

当然还有部分原因，欧债危机期间投资者损失惨重，增加了德国人额不安全感，越来越多德国人也开始买房，与此同时，在其他国家眼中，德国房地产市场无疑是远离泡沫的天堂，经济发展相对稳定，楼市价格相对便宜，于是，来自于意大利、西班牙、英国、法国甚至中国的投资者增多。

当然，即使近几年德国房价上涨，但是“德国模式”也并未失效，依旧在发挥作用，政府始终强调房子的消费属性而不是资本属性，坚持房地产行业的福利属性，从不以土地作为政府的摇钱树。最近几年，虽然德国成为欧债危机期间不少国家的经济和金融避风港，不少外地资本相继流入德国，推高了房价，但德国并没有因此出现大面积的房产泡沫，一切都在政府的“掌控”中。

因此，德国房价的稳定是政府多项措施综合作用的结果，从而保持了供需的平衡关系，我国可能也需要在自身特色化的基础上，进行借鉴，而不是照搬，毕竟经济以及城镇化发展阶段都是不一样的，很多大趋势无法避免，但政策以及规划的好坏确可以降低波动以及减少偏离。

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